​前滩，可能真的被高估了

前滩，可能真的被高估了

前滩是真好。

每次开车走中环经过前滩区域，都会注视一下这片正在拔地而起的高楼大厦。

超400万方恢弘体量，整体规划一次性投入，商业医疗教育交通均为顶级配置，又处于中环内，这些因素叠加在一起，看看图纸都会为之热血沸腾。

而且，大量小户型产品降低了入手门槛，500万即可抢滩登陆。

500万，在上海都快成了起步价。通常我们能选择的区域是南翔、江桥、莘庄、七宝、周浦等外环板块，这些地方大多数是城乡结合部既视感。

而且大多都有硬伤：选在南翔，没有学区；选在江桥，没有环境；选在七宝，没有品质……

选在前滩，你将拥有华二前滩顶级学区，太古里高端商业，6、8、11号三轨交汇，20分钟通达各大商圈的便捷交通，莱佛士顶级医疗，以及可能会进驻的高端产业。

而且，这样大体量的区域整体开发，意味着板块内没有动迁房、没有老公房、没有钉子户。想想真如的水产市场搬迁之难，就清楚了这样的地段有多稀缺。

于是，2018年，上海共有57422组客户参与认筹摇号，其中8833组在前滩，占总认筹数的15.38%。

2019年，上海共有24749组参与认筹摇号，其中2582组在前滩，占总认筹数的10.4%。

2020年，前滩东方惠礼启动认筹，411套房源吸引了超过2300组客户。

唯一遗憾的是，前滩500万的房子买了也不会自住；能自住的房子都在1000万上下，而这个价位区间，竞争优势直线下降。

这可能是悬在前滩头上的达利摩斯之剑。

01

每一个刚入行的新人踩盘回来都会问一句：为什么前滩都是小户型？

确实，现在新房都是三房起步，由于产品同质导致去化困难，近两年行业内都在纠结80平小两房会不会重出江湖。

而超出市场认知大量做一房的，只有前滩了。

目前推出产品的项目中，70%都规划了一房户型，总价均为500万左右。

开发商设计这些一房户型只有一个目的：借助学区收割韭菜。

所谓的韭菜，指的是希望通过投资获利反而被套入坑的群体。自住是不存在韭菜一说的。

虽然具体数据无从考据，不过通过多年的行业经验判断，一房受众一定是以投资为主。

500万预算刚需，一定至少考虑两房起；

500万预算养老，不会凑学区的热闹；

外企高薪短期过渡置业，不会考虑这个地段。

这些投资者持两个心态：

其一，纯投资。上海一梯队学区单价超过10万很正常，比如梅园、潍坊区域。不过那些区域都是老破小，相比之下，前滩的新房性价比还是很高；

第二，学区自用。同样的原因，与其购置老破小挂户口，不如入手新房。

悖论就出现在这里。

既然是投资，既然都是出租，新房二手房又有多大区别？

同样是挂户口，新房的优势就不复存在。500万预算，经过时间检验的名校明珠、福外可以随便选，为什么要选一个新学校？

如果是自住，前滩优势貌似会增加一分。

家庭有小学初中的适龄儿童，自住需要空间三房起。

按照9万的单价，三房入手门槛高达1000万。

1000万的预算，联洋、源深、徐家汇、杨浦等区域的次新房可选方案很多，前滩性价比又在哪？

地段上不用说，1000万以上预算，内环都选得到；

学校上不用说，一梯队学区不会比一个新建学校差；

产品上不用说，前滩没有一个好项目。

前滩的唯一优势，就是房龄。而一旦进入二手房市场超过7年，品质就超过房龄成为最重要的评判因素。

两房呢？

前滩的两房，就是一个笑话。

一个以挂户口为主购入学区的板块，居住人群一定会异常混杂。

联洋板块进才系的学校是根据小区划分的班级，同班同学基本住在同一个小区，大家可以一起上学、放学、在小区内踢球玩耍。

而且成熟板块的学区自成体系，幼儿园-小学-初中都是同一批孩子，这样形成的童年经历是挂户口异地就学无法比拟的。

更重要的是，华二一定可以上吗？

今年，在售以及售罄的项目均划入华二学区，这是因为目前仅三个项目1504户交房入驻，学校规模足以支撑。

前滩都交房后呢？

华二规划建设小学25个班、初中20个班。按照浦东新区“小学班额不超过45人、初中班额不超过50人”的规定，华二前滩的最大承载量是小学1125人，初中1000人，合计2125人。

而前滩已经曝光的住宅5068套，总体规划9646户，全部交付入驻后，华二还接收得了吗？

前滩的各个项目是学区房，但不是学位房，现在能划入华二学区，不代表将来还能划入。

而梅园、潍坊等成熟地段，学区变动风险就小了很多。

即使侥幸划入学区，高达9万的价格，又有多少套利空间？

学区是一个利好消息，不过这个利好，已经被开发商透支殆尽。

在迎合学区偏好规划大量一房户型时，开发商割韭菜的刀子已经准备好。

02

能支撑起9万的单价，除了一个华二的概念，另一个就是高端商务区。

网传前滩是陆家嘴2.0，如果不是去过北外滩去过董家渡去过徐汇滨江去过大虹桥，我差点就信了。

上海真正的高端产业集群只有两个半。

一个是陆家嘴集聚的金融、国贸产业群，以央行、中银、汇丰、托克为代表；

一个是静安寺-南京西路集聚的外企总部产业群，以毕马威、通用电气、雅诗兰黛为代表；

半个指的是张江迅速发展的互联网，虽然一时间难以比肩北京、深圳，但是奋起直追的姿态正成为上海又一增长极。

其他的所谓总部基地，发展较为健康则可以吸纳部分国内一流企业，比如虹桥最近频繁落户的房企总部，已经比上述三者落后一个层级。而发展一般的，基本沦为空壳。

产业的外溢，首先会被董家渡、北外滩、徐汇滨江等一级地段吸纳，在这三个区域饱和之前，其他区域机会相当渺茫。

陆家嘴尚有大量皮包公司，这些区域进入饱和阶段为期尚远。

前滩地区2021年将建成65万方办公体量，目前租金约为6元/平米/天，基本与闸北、徐汇内环外等区域持平，低于虹桥商务区。

规模上前滩也没有一流地段的潜力。总体量400多万方听起来很有魄力，不过前滩保留了大量公建配套，住宅体量、办公体量可能均在百万方以下。

与之对应，陆家嘴办公体量高达600万方以上。

而且前滩东侧、南侧为高架、北侧、西侧为水系，向外拓展可能性极小。

其实看一下楼栋限高就清楚了。

1995年东方明珠、1999年金茂大厦、2008年环球金融中心、2014年上海中心，二十年以来陆家嘴一直是上海天际线。

北外滩白玉兰广场为320米，一直是浦西第一高楼。即将超越它的是徐家汇中心。

前滩规划楼高均在300米以下。

在中国，楼高是一个很微妙的事情，摩天大楼也不是想造就能造。长沙、苏州都想过要造超过陆家嘴的超高，但都被无限期搁置或者改变规划。

武汉原定最高楼636米，后来被强制修改规划到500米以下，原因也是不可描述。

铁狮门、怡和等开发巨头的加入让大家对产业导入有了新的信心，但是大概率还是会落空。

熟悉上海发展的朋友应该都有印象，新江湾城当初也是以引入铁狮门为豪，并且给他它最好的一块地。

然而正是因为铁狮门后来的操作延缓了区域发展，与李嘉诚坑了真如是同一套故事。再加上国企主导的低效、低密度带来的协作困难，新江湾恢弘规划的故事再也没人提起。

新江湾城业主现在挽回颜面的方法是统一口径：

新江湾环境好啊环境好，环境就是好。

长期来看，上海产业一级地段仍然是陆家嘴、静安寺-南京西路，二级地段是北外滩、董家渡等内环核心区，三级地段为大虹桥、前滩等中外环区域。

03

每一个入行的新人踩盘回来都会问的第二个问题是：

前滩的产品为什么都这么差？

差到什么地步？看到前滩的户型就想讲脏话，仿佛回到了1998年房改之前——这些房子也就是一个遮风挡雨的场所吧。

前滩东方悦耀户型

随手网上找一张户型图就能气到肺肿。

一共三个房间，两房朝北？就户主需要阳光，老人孩子都不需要是吧？孩子没有阳光长不高，老人没有阳光关节痛，你们不知道吗？

右上角次卧设计成之字形，最起码浪费了30%的面积。左上角次卧狭长，高端住宅硬是建成了酒店式公寓。

两个卧室门连同客卫、走廊，四冲合一，客卫门口风水差到极点。

其他问题实在不想吐槽了。

有一天公司一个新人问我：网上那么多户型图，他们就不能花15块钱充一个百度文库会员下载一下吗？

可能还真不行。

前滩区域小区容积率都极高。前滩东方惠礼占地面积1.5万平米，总建面高达10万平米，综合容积率6.7。

然而地块面积又都比较小，九宫格中每块地都在2万方以下，建筑面积都在10万方以下。

如此紧凑的地块，这样高的容积率，强排只能做点式布局，基本失去了大面积园林景观设计的可能性，小区采光通风效果极差。

这么小的面积排布这么多户数，户型只能一个比一个奇葩。

更让人绝望的是，前滩没有一个住宅项目是一线开发商开发。

三湘、福晟之类的四线开发商经验匮乏，中粮产品力本来就一般，格力这种非典型开发商就是短期玩票的，与大型开发商相距甚远。

另外，开发商越小越不在意产品，毕竟没有口碑压力。反正就这样子，你们想维权就维吧。

第四个原因是限价。前滩的地块楼板价普遍在6-7万之间，2018年集中入市。但是2017年开始区域限价就在8万。

8万，分分钟清盘的节奏；8万，基本没有利润空间。既然这样，那就随便做做得了。

然而，一个区域房地产市场的发展却需要由标杆项目引领。

陆家嘴的汤臣一品、新天地的翠湖天地、联洋的仁恒河滨城，都在板块发展历史上留下了浓墨重彩的一笔，并且成为板块一个标签。

而前滩，偌大一个区域，没有一个拿的出手的项目。

小区品质对二手房估价影响极高。内环内，花木地区“新领地”因为品质较差，最低单价仅3.5万；外环外唐镇地区“绿城玉兰花园”均价却在7.5万以上。

进入二手市场后，前滩的项目还有竞争优势吗？

且不在功利角度考量，十年后前滩地区产业导入遇到困难，又没有一个让人有印象的小区，这个地方又能留给我们什么？

最重要的一点是，在开发商通过降低总价的方式吸引了全城客群过来摇号时，也葬送了这个区域成长为一类地段的可能性。

一类地段一定是具有位置优势，而且居住人群层级统一。只有这样的地段，才能带来身份认同属性，才能成长为富人区。

开发商通过缩小面积降低总价是一件极其短视的行为，一定是研究透了上海客户对于学区的偏好才走出的一步让自己利益最大化的棋。长期的发展潜力，与开发商何干？

而且，我还是小开发商。

在这个维度讲，前滩价值最大化的时刻，就是开发商操盘营销时。

凡是大面积开发的区域，凡是开发商大举进驻的区域，通常都会被高估，因为我们对区域的认知是大量媒体宣传的结果，而媒体是拿了开发商天量费用的宣传机器。

话说回来，写这篇文章也不是为了给前滩抹黑。

文初列举的前滩的多项优势与稀缺性也是客观事实，不管怎样，这个区域位置优越、配套顶级，居住价值在上海一定排在前列。

不过单价超过9万就有些高估，更遑论二手房炒作到11万以上。

前面提到过作为核心商务区，前滩是三类地段。如果产业导入失败，作为居住区前滩极有可能成长为二级地段。

这个上限，打不破的。

以上为正文

编辑/环线咨询